香港：開(kāi)放式社區這么管

　　“如果湯臣一品改為開(kāi)放小區，我當天晚上立即去那里，燒烤喝啤酒，帶上高音喇叭，喝完了跳小蘋(píng)果。到時(shí)候，我通知大家?！?月22日，這樣一個(gè)段子在一些微信群里熱傳。湯臣一品是上海知名豪宅，目前單價(jià)在18萬(wàn)元/平方米以上。近日頒發(fā)的有關(guān)街區制的意見(jiàn)，引發(fā)廣泛議論。

　　本篇文章，為大家介紹香港開(kāi)放小區的管理經(jīng)驗，看看他們是如何做的。

　　1、城市需要“街道眼”

　　《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)稱(chēng)，新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現內部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節約利用。

　　易居智庫研究總監嚴躍進(jìn)表示，此類(lèi)政策調整是希望改變過(guò)去封閉式社區的諸多弊端。比如封閉式住宅社區一定程度上使得商業(yè)設施和住區設施隔離，同時(shí)需要更大的占地面積。通過(guò)開(kāi)放式的街區制度推進(jìn)，將使得后續城市商業(yè)設施和住區設施規劃能夠融為一體，并且使得城市規劃朝節約土地等方向演進(jìn)。

　　國家發(fā)改委綜合運輸研究所宏觀(guān)城市交通室主任程世東對媒體表示，很多年前專(zhuān)家學(xué)者就在倡導開(kāi)放式社區，但由于阻力較大一直沒(méi)能成功推行。一是在文化理念方面，影響城市規劃和人們的理解，這是問(wèn)題根源；二是土地在出讓方面，應該小塊出讓?zhuān)皇谴髩K出讓?zhuān)蝗侵伟?、管理等方面，“大院封閉的管理給人感覺(jué)更安全，需要的安保和物業(yè)也會(huì )比較少，如果打開(kāi)會(huì )遇到很大阻力”。

　　江蘇省城市交通規劃研究中心主任工程師王樹(shù)盛充分理解小區開(kāi)放帶來(lái)的安全擔憂(yōu)，“只能說(shuō)凡事有利必有弊。但在1990年前開(kāi)放式的小區并沒(méi)有引發(fā)這一擔憂(yōu)。另外，歐美城市規劃非常注重空間的安全設計，即犯罪預防式環(huán)境設計，并認為居住與商業(yè)、學(xué)校等混合土地使用的街區空間處于建筑的‘監視’下，每晚居住建筑上閃耀的燈光就像一只只建筑的眼睛，也稱(chēng)‘街道眼’， 會(huì )對犯罪行為起到震懾作用”。

　　“國內各地熱衷建新城，夜晚行走新城，綠化很好，道路很寬，卻黑乎乎的，內心害怕，就是因為人都到住宅樓里去了，缺少街坊守望相助的‘街道眼’?！?/span>

　　2香港：開(kāi)放式小區這么管

　　60多歲的李女士已在香港青衣海濱公園片區生活了二十多年，雖然已經(jīng)退休，但作為香港特區政府聘請的保安員，肩負著(zhù)青衣多個(gè)半開(kāi)放私人小區及公共屋苑的保安工作。這對李女士來(lái)說(shuō)并不容易，因為這些小區門(mén)外的公共地區都是她的管轄范圍，可門(mén)里發(fā)生的任何事又不是她所能管得了的。

　　青衣海濱公園附近的半開(kāi)放式小區是香港多數住宅區的縮影，住在這些大樓里的居民，往往多條馬路，就能走到菜場(chǎng)和圖書(shū)館，而這些公共設施是屬于周邊多個(gè)半開(kāi)放式小區的公共空間。

　　管理公共空間的保安員多是像李女士這樣的退休人士，類(lèi)似由北京居委會(huì )大媽和志愿者組成的“朝陽(yáng)群眾”，是香港各個(gè)公共、私人地區的保安主力軍。逢年過(guò)節，李女士和她的同事們都要加班加點(diǎn)巡邏，防止意外發(fā)生。

　　未來(lái)內地在原則上將不再建設封閉住宅小區，新建住宅要推廣街區制，已建成的住宅小區和單位大院也要逐步打開(kāi)。這意味著(zhù)，類(lèi)似香港青衣海濱公園附近的這些半開(kāi)放式小區，在內地將逐漸增多。

　　香港著(zhù)名的重慶大廈最初也是一座開(kāi)放式的住宅樓

　　▌不封閉的小區安全嗎？

　　香港居民梁麗(化名)住在緊靠路邊的一幢獨棟建筑里，這里比青衣海濱那片小區更為開(kāi)放，走出電梯，與保安大叔寒暄幾句，再走個(gè)三四步就已站在大街上了。大樓右邊，緊挨著(zhù)大堂門(mén)的就是一個(gè)便利店，左邊緊挨著(zhù)的也是一個(gè)小店鋪。

　　“大堂的門(mén)需要輸入密碼才能進(jìn)入，只有這里的住戶(hù)才有密碼，樓下也一直有保安守著(zhù)，他和這棟樓里的人都認識，陌生人一眼就看得出?！痹谶@里住了幾年的梁麗并沒(méi)有擔心過(guò)安全問(wèn)題，“樓下還有攝像頭監控，住得很放心?！?/span>

　　香港大學(xué)城市規劃及設計系助理教授李衛鋒說(shuō)：“香港很多住宅區雖然看不到有形的圍墻，但每棟樓都有自己的保安系統，只有這棟樓中的住戶(hù)才能以密碼或者住戶(hù)卡的方式進(jìn)入，可以說(shuō)都是半封閉式的?！?/span>

　　當然，香港也并不都是半開(kāi)放式小區。王芳(化名)所在的小區格局更接近內地的小區，每個(gè)入口都有保安，住戶(hù)需要隨身攜帶住戶(hù)卡，進(jìn)入小區必須出示。而小區內的游泳池、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等設施也需要有住戶(hù)卡才能使用，非住戶(hù)若要使用這些設施，需要支付比住戶(hù)高出2倍以上的價(jià)格。

　　對剛從內地搬來(lái)香港的王芳來(lái)說(shuō)，這樣的小區環(huán)境更為熟悉，“這比住在路邊的住宅樓里更安靜一些，灰塵可能也少一些?！?/span>

　　“在香港，既有內地那種封閉式的、有圍墻的小區，也有相對開(kāi)放的小區，小區內的道路是否對外開(kāi)放，取決于政府對于地塊的規劃及發(fā)展商如何選擇等多個(gè)具體因素，單從文字上來(lái)看，并沒(méi)有對住宅區是否要有圍墻做出明文規定?！毕愀鄢鞘幸巹澪瘑T會(huì )(下稱(chēng)“城規會(huì )”)成員、香港理工大學(xué)建筑及房地產(chǎn)學(xué)系教授許智文表示，不過(guò)在香港，更多的是沒(méi)有圍墻的開(kāi)放式小區。

　　對習慣了圍墻帶來(lái)的安全感的內地住戶(hù)來(lái)說(shuō)，街區制帶來(lái)的最大憂(yōu)慮或許就是安全問(wèn)題。但以香港的經(jīng)驗來(lái)看，無(wú)論是一下樓就已來(lái)到馬路邊的獨棟住宅樓，還是王芳所在的少數大型封閉式小區，安全問(wèn)題都得到了很好的處理。

　　梁麗和王芳所在的住宅樓，每棟樓底層都有保安24小時(shí)值班，進(jìn)入樓內都需要輸入密碼，且密碼每隔一段時(shí)間就會(huì )更新，小區門(mén)口和樓下大堂也都配有監控攝像頭。在設施較新的住宅樓里，電梯內一般也都有監控攝像頭，樓下的保安也都能通過(guò)屏幕進(jìn)行監控。

　　可以說(shuō)，各類(lèi)安全設施及像李女士那樣的“退休保安軍”，以及經(jīng)常巡邏的警察，為香港的住宅區提供了可靠安全保障。

　　▌考驗城市規劃功力

　　在香港，雖然特區政府沒(méi)有對住宅區是否要有圍墻做出明確規定，但完善的城市規劃制度確保了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì )事先根據土地用途和規劃做出恰當選擇。

　　“政府在提前做出的土地規劃中，會(huì )指明有關(guān)地塊的用途和其他細節要求?！痹S智文表示。例如，相關(guān)地塊上的某條道路是否要對外開(kāi)放使用，一般在地契中已經(jīng)列明。

　　許智文舉例稱(chēng)，在香港著(zhù)名的大型住宅區太古城中，住宅樓之間有多條公路穿插，哪些道路對外開(kāi)放，事先都已寫(xiě)進(jìn)規劃，因此，地產(chǎn)商在建造時(shí)也沒(méi)有選擇建造圍墻。

　　作為特區政府機構，香港規劃署負責制定擬備各類(lèi)規劃圖則，為土地的恰當用途和發(fā)展提供指引，包括設計全香港的發(fā)展策略和個(gè)別地區的詳細發(fā)展藍圖。根據城市規劃條例第2條成立的城規會(huì )，則實(shí)際掌握著(zhù)香港土地用途規劃的權力。

　　城規會(huì )目前有39名成員，其中33名屬非官方成員，他們大多從事與城市規劃有關(guān)的法律、工程、建筑、測量、環(huán)保等工作。

　　香港立法會(huì )的資料顯示，香港所有土地的發(fā)展均受其現有地契條件的限制，盡管如此，土地契約條件并非不可修改，只要符合該地塊的規劃要求，向政府申請修訂并獲得批準后，申請人只需補付相當于新舊地契條件許可發(fā)展土地價(jià)值差額的地價(jià)即可。但對于最終建成的小區采取何種模式，除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的意志外，規劃圖紙還要通過(guò)香港屋宇署的審批。

　　“政府對于城市用地的規劃往往提前數年就開(kāi)始進(jìn)行，制定規劃期間政府需要向周?chē)用?、環(huán)保組織等多方咨詢(xún)意見(jiàn)?！痹S智文解釋?zhuān)谝巹澤弦蔡峁┮欢◤椥?，原則是在不違反規劃的情況下做到地盡其用。

　　計劃將古洞北、粉嶺北等區塊的農地發(fā)展為住宅和商業(yè)區的新界東北新發(fā)展規劃，就是大面積城市發(fā)展規劃的一個(gè)典型。這項發(fā)展規劃涉及土地面積787公頃，建成后可提供近6萬(wàn)個(gè)住宅單位。對此，特區政府早在2008年就已啟動(dòng)發(fā)展規劃工作，至今仍在進(jìn)行。

　　“相對于比較有墻沒(méi)墻而言，更重要的還是住宅區的規模和混合程度，封閉模式最大的問(wèn)題是把城市功能割裂成塊，香港的住宅區規模小，相互之間混合(滲透)，打破了這種割裂的情況?！崩钚l鋒認為，隨著(zhù)內地推廣街區制，在城市規劃上將需要像香港這樣，做到更細致、更立體的規劃。

　　除此之外，也有聲音認為建立開(kāi)放式社區的難度會(huì )越來(lái)越高?！澳壳跋愀酆芏嗌鐓^都很強調‘私人產(chǎn)權’，寧愿關(guān)起大門(mén)，只給小區居民享受會(huì )所、設施等福利?！比R坊高級董事、估價(jià)及咨詢(xún)部主管林浩文表示。